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万科再提“活下去”!今年房企的压力究竟有多大?

2021-10-26 22:40:56淮安空中大舞台

为什么要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”?除了万科自身的原因,郁亮摆出了宏观、行业两大理由。

从宏观层面来看,郁亮表达出来的是危机意识。首先是经济下行压力加大,L型走势尚未探底,更值得关注的是,L型的那一横不知道会持续多少年,日本已经持续20年还未完全走出来。其次,人口形势面临“少子化”挑战,00后比80后的人数少了7200万,而且10后的情况也不容乐观。郁亮表示,某种意义上讲,经济大势和人口结构比宏观调控政策对行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年,但经济大势和人口结构问题将10-20年。因此,“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,是基于对宏观形势的判断所做的必然选择。

从行业层面看,郁亮认为行业发生了巨大变化。第一,住宅全面短缺时代结束,房住不炒的政策基调,会长期抑制住住房的金融投资属性,这对行业有重大影响。第二,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈,TOP50家开发商获得2/3的市场份额,如何在市场中脱颖而出,考验的是方方面面的能力。第三,行业的转型绝非易事。让赚大钱的人去赚小钱,难度太大。到今天为止,似乎没有什么特别成功的转型案例。

不过,郁亮认为行业还是有机会的。因为中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。以都市圈化为主要特征的第二阶段城市化正在进行,比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等,这其中依然有很多机会。另一方面,不同地区、不同业态之间,行业不平衡不充分的问题还非常明显;关于租购并举,租的部分才刚刚开始,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。所以,万科的机会、潜力仍然是存在的,也正因为行业发生这么大变化,万科更需要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。

郁亮称,从万科自身多年的发展经验来看,毫无疑问,从过去到现在,到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。在过去3年,万科正是因为收敛聚焦,才赢得今天的战略主动。“收敛聚焦是有代价的,这个代价是在过去3年里,我们不再是行业销售老大,不是所谓的行业规模之王。如果当初没有收敛聚焦,进入的是200-300个城市,而非现在70-80个主要城市的话,万科不一定会丢掉销售老大的位置,但今天面对的困难和压力就会大很多。”

郁亮表示,当宏观、行业与自身都来到新的阶段时,一定要认清、顺应大势,明确、聚焦方向,收敛、凝聚力量,保证活下去、活得好、活得久。“活下去”不是像乞丐一样去讨饭吃,“活下去”是希望活得更好,活得更久。

据Wind数据统计,今年1月房地产业发行信用债近914亿元,同比增172%。但同时,据克而瑞统计分析,今年1月房企平均发债成本为6.98%,环比降0.17个百分点;境外发债融资成本维持高位,达7.86%,环比还上升了0.32个百分点。

从杠杆比例看,形势也不容乐观。上述固收业务分析师提醒,2015、2016年,在流动性持续宽松的背景下,房地产行业的需求端和供给端加了大量杠杆,加之彼时银行大量表外资金借道非标流入房地产领域,当前房企实际负债非常高。“尤其是部分中小型民营房企,综合负债率在80%以上。”

有券商分析认为,上市房企存量债务期限大多在2至3年,去年下半年以来,房企进入债务兑付高峰,并将持续到今年底。据Wind数据统计,房地产业今年累计近4193亿元信用债将到期,其中1月已偿还到期债务近472亿元。此后每月均有百亿元规模以上债务到期,其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。

与此同时,当前房企资金回笼能力不容乐观。北京大道兴业投资管理有限公司投资总监王子辰分析,目前房地产市场的信心还没有恢复,一二线城市有限购政策的约束,三四线城市购买力又不足,综合来看,房企销售能力难以释放,资金回笼效率不高。

多重因素合力之下,今年房企面临较大兑付压力。业内人士认为,为避免兑付风险的集中爆发,一方面政策上应给予房地产业适度宽松,提振房地产市场信心,提高资金回笼效率;二是可加大行业并购,进行资源整合,通过并购后更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平,提高融资能力。

来源:万科周刊、上海证券报

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